Menneskerettighet å tjene godt på utleie av eiendom?

Eier av sjøeiendom påstod det, men endte i stedet opp med å måtte betale 700.000 kroner i saksomkostninger.

Det er ingen menneskerettighet å tjene mest mulig på utleie av fast eiendom. Det fremgår av en dom som Agder lagmannsrett avsa i går (LA-2019-088590). 

En bortfester av flere sjøtomter ble ikke hørt med at Den europeiske menneskerettighetskonvensjon (EMK P 1-1), gav ham rett til å fastsette prisen etter at det hadde funnet sted en betydelig økning i tomteverdien i området. Eieren endte i stedet opp med å måtte betale ca. 700.000 kroner i saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett.

Festeavgiften for de attraktive sjøtomtene var bare 8.000 kroner pr. år. Slik hadde den vært fra 2003, da eieren fikk økt den fra 1 238 til 8 000 kroner, etter en lovendring som tillot oppjustering til 9.000 kroner pr. dekar som engangsjustering (for festekontrakter inngått før 26. mai 1983).

Eieren pekte på at det hadde vært en prisstigning på 32,5 prosent i tiden etter, dvs. i perioden fra 2013 til 2018, samtidig som at festeavgiften ikke hadde blitt justert siden 2003. Han mente at det var i strid med menneskerettighetskonvensjonen å ikke tillate ytterligere oppjustering ut fra tomteverdi, og påstod at maksgrensen på 9.000 også var konvensjonsstridig.

Det fremgår av den ferske avgjørelsen:

Etter lagmannsrettens vurdering er dette uansett ikke avgjørende for spørsmålet om krenkelse av ankemotpartens rettigheter etter EMK P 1-1. Bortfesters regulering i 2003 førte til en betydelig økning i festeavgiften. X avgift økte fra 1 238 kroner til 8 000 kroner, en økning på 646 prosent. Festeavgiften ga en avkastning på fire prosent av tomteverdien dersom takst på 200 000 kroner legges til grunn.

Det følger av dette at det først og fremst er prisstigningen i det aktuelle området som er årsaken til at avkastningen i dag er mye lavere. Prisene for fritidseiendommer har utviklet seg svært forskjellig i Norge siden 2003. Viktige faktorer som påvirker prisene er nærhet til store byer som Oslo og nærhet til sjøen. Begge disse faktorene har bidratt til at prisstigningen på de aktuelle tomtene har vært høy. I andre områder har den vært lavere. 

Det er imidlertid i slike pressområder at det også kan komme betydelige prisfall. Faktorer som arbeidsmarkedet og rentenivå spiller en stor rolle. Festekontrakter er spesielle blant annet fordi det er fester som eier huset og som vanligvis bekoster innvesteringer som tilknytning til vann og avløp, etablering eller vedlikehold av vei med mere. 

For bortfester består innsatsen i at han er eier av tomten. Han har ikke utgifter til vedlikehold av sin investering, en investering som er passiv og med lav risiko. Et annet særtrekk er at kontraktene er av lang varighet. Fester har enten sin bolig eller sin fritidsbolig på tomten, begge deler er svært viktige for fester. Også festers rettigheter er beskyttet av EMK P 1-1 og av EMK art. 8. 

Lagmannsretten peker på dette fordi det illustrerer hvorfor flere faktorer enn tomteverdi må tillegges stor vekt ved vurderingen av om bestemmelsen om engangsløftet innebærer konvensjonsbrudd i forhold til (eier av eiendommen).

Lagmannsretten viste også til at Høyesterett i en annen sak (Rt-2015-421), hadde vurdert og konkludert med at lovendringen om oppjustering til 9.000 (engangsløftet) ikke var i strid med EMK P 1-1 så lenge bortfester hadde hatt adgang til å justere festeavgiften i henhold til tomteverdien. 

Dommen er ikke rettskraftig og kan ankes videre til Høyesterett.